Застройщики в панике, россияне стали меньше покупать квартиры

На рынке новостроек Петербурга сложилась парадоксальная ситуация: выбор квартир за год вырос сразу на 33%, но сама стройка начала заметно тормозить. К июню объем возводимого жилья сократился на 9,4% до 5,62 млн кв. м, а июльский ввод оказался на 20,8% ниже прошлогоднего. При этом средняя квартира в новом доме дешевле не стала: летом ее стоимость уже достигала 13,2 млн рублей.

На первый взгляд все это выглядит как классическое затоваривание рынка: квартир становится больше, покупателей на все не хватает, а застройщики сокращают новые проекты. Но специалисты предупреждают, что картина сложнее. Большая часть нового предложения появилась не из-за строительного бума, а потому, что девелоперы продолжают открывать продажи следующих корпусов и очередей уже запущенных ЖК. Иными словами, витрина разрастается быстрее, чем сам строительный конвейер. Об этой особенности рынка рассказал эксперт Георгий Патанин в материале «Вечернего Петербурга».

Квартир в продаже стало на треть больше

По итогам первого полугодия 2026 года объем предложения на первичном рынке Петербурга вырос примерно на 33% год к году. Для покупателя это означает больше корпусов, планировок и квартир в открытой продаже.

Однако считать эту цифру признаком нового строительного бума было бы ошибкой. Как объясняют участники рынка, значительную часть прибавки обеспечили уже знакомые покупателям проекты: застройщик запускает вторую, третью или четвертую очередь большого жилого комплекса, выводит новый корпус или открывает дополнительный пул квартир.

Формально количество доступных лотов растет. Но принципиально новых строек при этом может становиться меньше.

Именно это сейчас и происходит.

А строительство тем временем сокращается

К июню в Петербурге одновременно строилось около 5,62 млн кв. м жилья. Это на 9,4% меньше, чем годом ранее.

Еще показательнее статистика ввода домов. В июле 2026 года город получил 158 870 кв. м жилья — 96 домов и 4020 квартир с учетом индивидуального жилищного строительства. Эти цифры приводит официальный городской Комитет по строительству.

По отношению к июню результат даже улучшился: тогда было введено 142,7 тыс. кв. м. Но при сравнении год к году июльский показатель оказался примерно на 20,8% ниже, а за первые семь месяцев объем ввода составил около 785 тыс. кв. м — примерно вдвое меньше результата аналогичного периода прошлого года.

То есть одновременно верны две, на первый взгляд противоречащие друг другу новости:

квартир купить можно больше, а нового жилья строят и вводят меньше.

Откуда тогда взялось столько непроданных квартир

Ответ кроется в скорости продаж. Когда корпус выводят на рынок, все его квартиры сразу попадают в предложение. Но раскупаются они постепенно. Если продажи замедляются, старые остатки начинают наслаиваться на квартиры из новых очередей.

В результате предложение растет даже без активного запуска новых проектов.

На 1 июля доля нераспроданного жилья в строящихся новостройках Петербурга превышала 60%, подсчитал «Деловой Петербург». При этом по России в целом покупателями было приобретено менее трети площадей в строящихся многоквартирных домах.

Цифра выглядит тревожно, но сама по себе еще не означает, что Петербург завален никому не нужными квартирами. Дом может находиться на ранней стадии строительства, а продажи рассчитаны на несколько лет до ввода и некоторое время после него. По оценке Георгия Патанина, в большинстве исследованных проектов комфорт- и бизнес-класса имеющегося предложения при нынешней скорости продаж хватит примерно на 2,5–3 года. Это примерно соответствует нормальному сроку реализации многих крупных ЖК.

Но рынок становится очень неоднородным: в одних проектах квартиры продолжают уходить достаточно быстро, в других запас действительно может растянуться на многие годы. «Деловой Петербург» отмечал, что в отдельных комплексах при текущих темпах реализации продажи потенциально способны продолжаться больше десяти лет.

Самое интересное: квартиры при этом не дешевеют

По классической логике большой запас товара и ослабление спроса должны заставить продавцов снижать цены.

С петербургскими новостройками пока происходит совсем другое.

К середине лета средняя стоимость квартиры или апартаментов в новом доме достигла 13,2 млн рублей, а средняя цена квадратного метра — 346,6 тыс. рублей. За год средняя стоимость лота выросла примерно на 20%, следует из подсчетов RBI, которые приводит «Фонтанка».

Получается необычная конструкция:

предложение +33%;

объем строительства −9,4%;

июльский ввод −20,8% год к году;

средняя цена квартиры +20%.

Для покупателя это, пожалуй, наиболее неприятная часть истории. Изобилие предложений пока не превратилось в массовую распродажу.

Почему застройщики просто не снизят цены

У девелопера есть несколько способов реагировать на слабый рынок, и прямое снижение прайса — лишь один из них.

Застройщик может уменьшить объем новых запусков, растянуть вывод квартир в продажу, предоставить адресную скидку на отдельные лоты, субсидировать ипотеку или предложить рассрочку. Все это позволяет поддерживать официальную стоимость квадратного метра даже тогда, когда продавать становится сложнее.

Есть и еще одна причина осторожности: новый ЖК — проект на несколько лет. Если компания сегодня резко снизит цены на оставшиеся квартиры, она фактически переоценит вниз весь свой текущий проект и создаст проблемы с продажами следующих очередей.

Поэтому реакция рынка нередко выглядит именно так, как сейчас в Петербурге: не цены резко идут вниз, а девелоперы начинают меньше строить.

Это позволяет постепенно привести будущий объем предложения в соответствие со спросом, не устраивая публичную ценовую войну.

Стройка уже уходит из Петербурга в область

Любопытно выглядит и сравнение города с Ленинградской областью. Только в июле область ввела 309,2 тыс. кв. м жилья, тогда как Петербург — 158,9 тыс. кв. м.

Таким образом, примерно две трети совокупного июльского ввода двух регионов пришлись именно на Ленобласть, сообщает отраслевое издание БСН.

Причины вполне понятны: за административной границей города проще найти крупный участок под массовую застройку, земля обычно дешевле, а проекты можно делать значительно масштабнее.

Поэтому покупатель, который ищет условную «новостройку Петербурга», фактически давно выбирает между двумя рынками. С одной стороны — город с дорогой землей, более ограниченным новым предложением и развитой инфраструктурой. С другой — Мурино, Кудрово, Новосаратовка и другие активно застраивающиеся территории Ленобласти, где зачастую можно получить больше метров за те же деньги.

Не означает ли все это скорого обвала цен

Из имеющихся цифр такой вывод не следует.

Чтобы цены начали резко снижаться по всему рынку, одного большого объема квартир в экспозиции недостаточно. Необходимо, чтобы собственники этих квартир действительно были вынуждены продавать их значительно дешевле, а покупатели при этом продолжали отказываться от сделок.

Пока девелоперы выбирают другую стратегию: сокращают новые запуски и регулируют будущее предложение. Если меньше проектов стартует сегодня, через два-три года на рынок выйдет меньше готовых квартир.

Поэтому нынешнее падение строительной активности одновременно может быть и признаком слабого рынка сегодня, и способом застройщиков не допустить слишком большого избытка жилья завтра.

Но для отдельных ЖК ситуация уже может быть неприятной

Средние показатели скрывают огромную разницу между проектами.

У известного комплекса рядом с метро с готовой инфраструктурой может быть хороший темп продаж даже на слабом рынке. У большого проекта на окраине, где впереди еще несколько очередей, одновременно способны оставаться сотни или тысячи непроданных квартир.

Второй вариант особенно чувствителен к ипотеке. Чем дороже рыночный кредит, тем сильнее девелопер зависит от льготных программ, рассрочек и покупателей с большим первоначальным взносом.

Поэтому смотреть только на среднюю долю непроданного жилья по Петербургу покупателю практически бесполезно. Гораздо важнее запас квартир и скорость продаж конкретного ЖК.

Если в одном проекте при нынешнем спросе остаток уйдет за год, а в другом — за восемь лет, формально обе квартиры находятся на одном петербургском рынке. Экономически это две совершенно разные ситуации.

Для покупателей появляется неожиданный плюс

Есть у роста экспозиции и хорошая сторона: торговаться становится проще.

Когда в проекте осталось пять востребованных квартир, продавцу практически незачем давать большую скидку. Когда похожих вариантов пятьдесят, положение покупателя становится сильнее.

Причем скидка не обязательно появляется в официальном прайс-листе. Это могут быть специальные условия на определенный этаж, бесплатная отделка, скидка при полной оплате, субсидирование ставки или более выгодная рассрочка.

Поэтому рекордное количество предложения важно даже при растущей средней цене: оно повышает конкуренцию за покупателя.

И именно реальные условия конкретной сделки в 2026 году могут гораздо сильнее отличаться от рекламного ценника, чем несколько лет назад.

Петербург оказался между двумя рынками

То, что происходит сейчас, можно описать довольно просто.

На витрине находится все больше квартир, которые проектировались и выводились на рынок в предыдущие годы. Но за этой витриной девелоперы уже нажимают на тормоз: строящегося жилья становится меньше, ввод сокращается, а новые проекты запускаются осторожнее.

Пока накопленного запаса в большинстве крупных ЖК хватает примерно на несколько лет продаж, поэтому говорить о полном затоваривании всего Петербурга преждевременно. Но и прежней ситуации, когда рынок легко поглощал почти любой новый объем, больше нет.

Самый странный результат этой перестройки видит покупатель.

Квартир стало больше на 33%. Строят меньше. Непроданного жилья много. А средняя квартира все равно стоит уже больше 13 млн рублей.

Пожалуй, это и есть наиболее точное описание рынка новостроек Петербурга осенью 2026 года: дефицита квартир уже нет, но дешевыми они от этого пока не стали.